その他の活用事例

事例①　競売を避けてリースバックで住み続けたい

■ご相談者

埼玉県川口市
大久保憲一さん（53歳）
自営業

ご相談内容

先日、裁判所から“競売開始決定通知”が届きました。

現在、個人タクシーの運転をしているのですが売り上げが上がらず、住宅ローンの支払いができなくなったためです。このままだと自宅マンションを取り上げられてしまいます。なんとかならないでしょうか？

リースバックでの解決

■担当／浜崎

このまま何もしなければ競売になってしまい、退去せざるを得ません。そのため、すぐに住宅ローンの借入先の銀行に連絡を入れて、リースバックの手続きを開始しました。

大久保さんの残債務は約400万円。対して自宅マンションの価値はおよそ700万円です。

そこで、諸費用を勘案して500万円の売却価格でリースバックを実行。これで住宅ローンは完済して競売は取り下げられました。そのうえで月々35,000円の家賃で賃貸契約をしました。

この家賃なら十分支払っていけると大久保さんは一安心されました。

事例②　投資用マンション1棟を購入したが手放したい

■ご相談者

大阪府大阪市
山野眞一さん（47歳）
会社員

ご相談内容

半年前に投資のためにマンション1棟を1億4,000万円で購入しました。

当時、不動産会社の営業マンに勧められるがまま購入してしまいましたので、今になって後悔しています。というのも、全部で8室あり今のところ満室ですが、もし2室が空室になると家賃収入よりも銀行への返済額の方が多くなってしまうのです。そのため、いつ退去されるのか気が気でありません。「持っているだけで毎日ストレス」の状態です。

このような場合でもリースバックができるのでしょうか？

リースバックでの解決

■担当／浜崎

投資用マンションを所有している場合、入居者がいる状態なら問題ありませんが、空室になると赤字になります。サブリース契約している場合ですと、家賃保証があるので空室になった際でもしばらくの間は大丈夫ですが、サブリースの契約期間が過ぎるとその保証が受けられなくなります。そのため、数年後のことを考えると、「持っているだけでストレス」という気持ちはお察しします。

さて、今回の場合は、山野さんに代わって新しいオーナーが、入居者がいる状態のまま1棟丸ごと購入する「オーナーチェンジ」と呼ばれるものになります。

ポイントは“新しいオーナーにいくらで売却するか”ということです。

なぜかというと、山野さんが借り入れた銀行に対して、残債務を返済しなければならないからです。

しかし、残債務およそ1億3,000万円に対して、売却価格は周辺相場から算出すると8,000万円ほどになります。そこで私から銀行に対して理由を説明して、8,000万円で売却することに同意を得ました。

これで無事に山野さんは手放すことができました。また、入居者の方々にとっても今まで通りの条件で住むことができるので、山野さんは「迷惑をかけなくてよかった・・・」と安堵されていました。